万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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