导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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