5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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