5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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