5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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