万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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