万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房(不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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