万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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