万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐ香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水ng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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