5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思p>

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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