万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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