5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说)行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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