5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去当年非典为什么神秘结束了上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利当年非典为什么神秘结束了(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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