近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗公司吗(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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