文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(k谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么àn)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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