一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，也不(bù)端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消(xiāo)二手房指导价的(de)消息(xī)在房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条消息为什么这(zhè)么重(zhòng)要(yào)？首先二手房指导价被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次深(shēn)圳(zhèn)几乎是(shì)最后(hòu)一个还在“认真”实施这条(tiáo)政策的(de)城(chéng)市，最后深圳是房价前三(sān)的核(hé)心城市。所(suǒ)以，深圳的(de)一举(jǔ)一动都具有风向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指出，深圳二(èr)手房指导价如果取消(xiāo)，首先(xiān)有利于深圳(zhèn)二手房回暖，然(rán)后二手房回暖有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼(lóu)市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调(diào)控(kòng)”退出(chū)？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房指导(dǎo)价(jià)”正式结束。传(chuán)言称(chēng)：二手房(fáng)贷款不按(àn)官方参考价（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价以网签备案价和评估价孰(shú)低为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参考(kǎo)价(jià)真正变成了(le)“参考价(jià)”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据(jù)证券时报21日消(xiāo)息，目前(qián)深(shēn)圳多(duō)家大行表(biǎo)示“尚未接(jiē)到(dào)正式通知(zhī)，目前仍按参(cān)考价(jià)办(bàn)理按揭”。所(suǒ)以还需要持续的(de)关注。

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　　易居研究院(yuàn)研究总(zǒng)监严跃(yuè)进认(rèn)为，本次政策大概(gài)率(lǜ)为真，更多体现为银行贷款等(děng)领域按照新的(de)规则进行，但不会出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟(jìng)可以(yǐ)“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价(jià)横空(kōng)出世。当时，深圳一口气公布(bù)了(le)全市3595个小区的参考价，很多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区(qū)的高价盘(pán)，直接按(àn)照当时的市场价打了5折(zhé)、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指导(dǎo)价(jià)来计算(suàn)首(shǒu)付、发(fā)放贷(dài)款。

　　当(dāng)时大家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房(fáng)子，如果(guǒ)不“指(zhǐ)导”，可(kě)以首付3成(chéng)即300万；如果指(zhǐ)导价(jià)打(dǎ)七折即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付(fù)的部分，实(shí)际首付去到了(le)510万，相当于首(shǒu)付5成(chéng)了（多给210万首付）。这(zhè)直接(jiē)让大批(pī)量买家，失去了购房(fáng)能力(lì)，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手房参考价以(yǐ)后，东莞、宁(níng)波(bō)、成都(dōu)、三亚、西安、合肥(féi)、广州等(děng)10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证(zhèng)明(míng)了(le)，这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的“核弹”级(jí)别。

　　到了(le)2021年10月，根据安(ān)居客的(de)统计，实施二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价的10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响，二(èr)手(shǒu)房更是(shì)惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数(shù)据为例，全国70个(gè)大中城市(shì)房价只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人(rén)付出了(le)沉重代价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐有(yǒu)家研(yán)究中心数(shù)据显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台当年，深圳二(èr)手住宅(zhái)成交量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二十(shí)年最(zuì)低(dī)记录，相较2020市场高峰缩水近八(bā)成。

　　价(jià)格方面，与(yǔ)二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价发(fā)布当月(yuè)相比，如(rú)今二(èr)手房挂牌价低(dī)于及接近参考价的(de)房源占比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成交(jiāo)价(jià)低于(yú)参考价(jià)。

　　只有真实(shí)经历其中的人，才(cái)能深切的(de)感(gǎn)知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前(qián)高杠杆买(mǎi)了2套华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果案例属实(shí)，买家的实际购(gòu)房成本高达20万(wàn)/平(píng)，目前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和(hé)持有成本，差(chà)不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳(zhèn)一大批(pī)人这两(liǎng)年感受到了(le)太多“心酸(suān)”。二手房(fáng)成交量创下(xià)多(duō)年新低，学区房神话不再(zài)，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

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　　在稳楼市(shì)的基调下(xià)，2022年(nián)以来(lái)，实施了(le)二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)的城市陆陆续续低(dī)调退出，目前只有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向标”意(yì)义(yì)明显

　　最(zuì)近(jìn)一(yī)线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持政策(cè)。上(shàng)海也考(kǎo)虑予以(yǐ)多(duō)孩家庭(tíng)在新房计分制度(dù)政(zhèng)策上(shàng)的支持(chí)。

　　从最新公(gōng)布的3月(yuè)份70个大(dà)中城市商品住宅销售价格变(biàn)动情况来看，广州、深(shēn)圳的新房、二手房价(jià)格仍然是同比去年依然(rán)是下降(jiàng)的。

　　北(běi)京、上海已(yǐ)经同比增(zēng)长了，其他二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城(chéng)市(shì)价格都(dōu)是同(tóng)比上(shàng)涨(zhǎng)的(de)。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门(mén)联(lián)合发文，全面(miàn)推动(dòng)二(èr)手房“带(dài)押(yā)过户”全国实施，这是一条被广泛好评的新政。对于(yú)激活(huó)二手房交(jiāo)易，具有定海神(shén)针般的(de)作用。

　　住建部(bù)部(bù)长倪虹近日(rì)更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企(qǐ)业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归(guī)到常识，从字(zì)面理解一(yī)下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌(tā)了嘛？压(yā)舱(cāng)石如(rú)果(guǒ)压不住，小船(chuán)不(bù)就翻了(le)？

　　也(yě)许，今年扶(fú)持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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