导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表p>

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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