文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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