近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)R反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数EITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的(d反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数e)特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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