“现(xiàn)在的房地(dì)产很难再(zài)出现像过去十年的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈(yù)加(jiā)明(míng)显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块向单(dān)个标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反(fǎn)复地(dì)杀到(dào)了底(dǐ)部，再往下的(de)空(kōng)间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股(gǔ)的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满足以下三个基准：有(yǒu)大(dà)的(de)国(guó)资背(bèi)景的(de)、杠杆率较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不(bù)太愿意(yì)给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要(yào)资(zī)金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所以整个(gè)行业出现了一(yī)个很(hěn)明(míng)显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价(jià)大(dà)多(duō)表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的(de)成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业内的(de)最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的(de)；融资成本是否是行(xíng)业内最低的(de)；建安成本是否也是(shì)业内最低的(de)；这(zhè)些都是我们看重的(de)一家(jiā)房(fáng)企的综(zōng)合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即(jí)便是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国(guó)央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未来市场(chǎng)，以及过于激进的(de)扩张拿地(dì)节奏也有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房(fáng)企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合(hé)“最后的(de)赢家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的(de)扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但(dàn)未(wèi)来(lái)的(de)两(liǎng)年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行业的复苏(sū)速(sù)度(dù)并没有(yǒu)那么(me)快，所以(yǐ)要规避(bì)公司净(jìng)负债率提高到一个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华(huá)发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利(lì)发展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具(jù)备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹(chóu)。如(rú)国央企的融资(zī)成(chéng)本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融(róng)，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具(jù)有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十(shí)大(dà)流(liú)通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金一一六(liù)组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的(de)滨江集团(tuán)仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多维度(dù)都表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关(guān)系密切。根据(jù)2022年(nián)年(nián)报(bào)，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的(de)土(tǔ)储补(bǔ)充(chōng)同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本(běn)土(tǔ)第(dì)一(yī)。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的(de)较突出表现，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房(fáng)企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前(qián)十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第(dì)九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来(lái)多家机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游材料端息(xī)息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充分说明了(le)这一(yī)点，在新(xīn)房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公司(sī)，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地产(chǎn)产(chǎn)业链股(gǔ)票还(hái)有金(jīn)地集团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时(shí)的(de)家居(jū)板块(kuài)也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居板块(kuài)中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营(yíng)收(shōu)还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023(jīn)经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏(hóng)回报均增加了(le)持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)，其(qí)也成(chéng)为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越来(lái)越被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上(shàng)市(shì)，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服(fú)务不(bù)是一个(gè)高77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023毛利(lì)的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是(shì)希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的(de)合同里(lǐ)提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业(yè)公司很容易一(yī)开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些固(gù)定人(rén)员成本(běn)的年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能做到(dào)提(tí)价难度是(shì)非常大(dà)的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的(de)定(dìng)位和比较(jiào)好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023