5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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