近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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