导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗rong>若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(j当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗iā)庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。