近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及gta5怎么切换角色市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点gta5怎么切换角色(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 gta5怎么切换角色