近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(k反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别àn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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