近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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