“现在的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注(zhù)一(yī)下今年(nián)房地产的(de)开(kāi)发资(zī)金(jīn)来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行的(de)信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资(zī)金来(lái)源来自新(xīn)盘(pán)的(de)销售。但今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一个(gè)很明(míng)显的分化，无论是(shì)在(zài)销售，还是融(róng)资(zī)等各(gè)个方面(miàn)都非(fēi)常(cháng)明(míng)显。现在有国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率是不(bù)是行业内最高(gāo)的；融(róng)资成(chéng)本是否是行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本(běn)是否也是业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能够(gòu)同时(shí)满足(zú)上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了(le)“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得(中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思dé)上(shàng)完(wán)全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数(shù)。而(ér)更加(jiā)值得注意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于(yú)房企储(chǔ)备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过(guò)于(yú)乐(lè)观的预判未来(lái)市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其(qí)配置(zhì)的一家房企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到(dào)机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企(qǐ)业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储备了很多(duō)弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在(zài)一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些(xiē)房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未来(lái)的两年市场没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比(bǐ)例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率要(yào)求不得高于(yú)100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的(de)房(fáng)企梳(shū)理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华(huá)润置地(dì)、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速度与净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思trong>或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就(jiù)具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房(fáng)企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的十大(dà)流(liú)通(tōng)股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活(huó)配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金(jīn)一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江集(jí)团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐，和(hé)其(qí)自(zì)身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关系(xì)。2020年以来的(de)近三年时(shí)间(jiān)，房(fáng)地产市场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州(zhōu)本土房(fáng)企的(de)滨(bīn)江集团仍是表现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多(duō)家机构(gòu)的集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公告(gào)表示(shì)，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房(fáng)地产产业链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行(xíng)业(yè)在进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家(jiā)居领(lǐng)域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更(gèng)新的(de)需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分(fēn)说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的(de)行业(yè)，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳(yáng)线(xiàn)的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显示(shì)，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季(jì)报的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私(sī)募(mù)的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业(yè)链股票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回(huí)报(bào)均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对于(yú)定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部(bù)三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为他的(de)独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游(yóu)的物(wù)业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服务不是(shì)一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿城(chéng)服(fú)务(wù)为(wèi)例(lì)，它在(zài)中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每(měi)年到期(qī)的合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)的公司很(hěn)少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不(bù)过服(fú)务没有特(tè)别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它(tā)的(de)定位和比较好(hǎo)的服务(wù)是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思