5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fá哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音ng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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