5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(m值此之际是什么意思春节，值此 之际ù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)值此之际是什么意思春节，值此 之际15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上值此之际是什么意思春节，值此 之际榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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