OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wi什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空nd数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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