万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTdá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTmín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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