“现在的房地产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投(tóu)资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房(fáng)地产(chǎn)的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资(zī)金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是(shì)融资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景的房企在资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地(dì)产行业(yè)内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本(běn)是(shì)否是(shì)行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是否也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的(de)是，能够同(tóng)时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产(chǎn)、西(xī)藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观(guān)的xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现(xiàn)了(le)快速的(de)开盘(pán)利用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它(tā)本(běn)身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面，它的(de)扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡(héng)量一家房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激(jī)进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个(gè)比(bǐ)例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要(yào)求(qiú)不(bù)得高于100％要(yào)更(gèng)加严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速(sù)度(dù)并没(méi)有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避(bì)公司净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房(fáng)企梳(shū)理发(fā)现，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产(chǎn)净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做(zuò)到(dào)想融就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意(yì)味着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企(qǐ)同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银(yín)行股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资产管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面表现存在(zài)一(yī)定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣非归(guī)母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六(liù)成(chéng)。近(jìn)三年持续(xù)稳居(jū)杭州房企销售(shòu)排名(míng)第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的(de)房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名(míng)已冲进前(qián)十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上(shàng)的(de)中(zhōng)游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节(jié)与(yǔ)上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的(de)增加，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越多。美(měi)国过(guò)去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们(men)分别是(shì)富安娜和水星家纺，特(tè)别(bié)是前者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度(dù)报告显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大(dà)流通股股东来(lái)看，能够发现该股(gǔ)早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家居(jū)板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复(fù)苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居(jū)。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还(hái)是归母净利润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广(guǎng)发(fā)基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具(jù)，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只产品也(yě)成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的基(jī)金经(jīng)理举例分(fēn)析(xī)：“物业服(fú)务不(bù)是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司(sī)还是希望(wàng)挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提(tí)价的公司很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员成本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但(dàn)是(shì)该公司(sī)能(néng)在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的