OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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