导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都(dō路由器有使用年限吗u)会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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