文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思