OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披(雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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