文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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