近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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