导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)为什么梅西的人缘远比c罗好周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，为什么梅西的人缘远比c罗好给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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