文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。