5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们(me2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月n)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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