近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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