5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xì双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义n)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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