饱受争议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别)消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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