导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望rong>

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。