饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违(亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场(亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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