5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(yī)然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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