万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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