饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪733是什么意思服务行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(733是什么意思jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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