万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kà社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容n)，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分(fēn)价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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